IFI : comprendre l'impôt sur la fortune immobilière et sécuriser sa déclaration

Définition

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) est un impôt annuel assis sur la valeur nette des biens et droits immobiliers détenus par les personnes physiques, appréciée au 1er janvier de l'année d'imposition. Il a succédé à l'ISF et fait l'objet d'une déclaration jointe à la déclaration d'impôt sur le revenu au moyen d'une annexe dédiée.

Champ d'application

Sont concernés les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net excède le seuil légal d'assujettissement. Les résidents fiscaux de France sont imposables sur leurs biens immobiliers situés en France et à l'étranger, tandis que les non-résidents ne sont imposables qu'au titre de leurs biens situés en France. L'appréciation de la situation s'effectue par foyer IFI au 1er janvier, en tenant compte de la composition du foyer et de la consistance du patrimoine à cette date.

Assiette de l'IFI

Entrent en principe dans l'assiette les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, notamment les résidences, les investissements locatifs, les terrains et les immeubles en construction. Peut également être prise en compte la fraction de valeur de certains titres représentant de l'immobilier, telle que les parts ou actions de sociétés ou d'organismes détenant des immeubles, selon les règles applicables. Des cas particuliers existent pour les biens professionnels et certains régimes spécifiques, par exemple les forêts ou les biens ruraux loués à long terme.

Dettes déductibles et limitations

Seules sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier, supportées par le foyer et se rapportant à des actifs imposables, telles que celles relatives à l'acquisition, aux travaux ou aux impôts liés à la propriété. Des règles particulières encadrent notamment les prêts in fine et les dettes sans terme et prévoient, au-delà d'un certain niveau de patrimoine, un mécanisme de plafonnement global du passif. Les dettes afférentes à des biens exonérés ne sont pas déductibles.

Titres de sociétés — principes

Pour les parts ou actions, seule la fraction de valeur correspondant à l'immobilier imposable détenu par la société est retenue après application des règles anti-abus pertinentes. Les dettes sociales qui ne sont pas directement rattachées à des actifs imposables ne viennent pas diminuer la fraction taxable de ces titres.

Particularités fréquentes

La résidence principale bénéficie d'un traitement plus favorable que les autres logements, selon des modalités spécifiques. Le démembrement de propriété obéit à des règles particulières déterminant la personne tenue à l'impôt et la base à retenir, qu'il s'agisse de l'usufruitier ou du nu-propriétaire. Certains placements ou contrats peuvent comporter une composante immobilière ; la fraction immobilière, lorsqu'elle est communiquée par l'établissement, peut être intégrée à l'assiette.

Déclaration et paiement

L'IFI se déclare annuellement en même temps que l'impôt sur le revenu au moyen de l'annexe dédiée. À la suite du dépôt, l'administration fiscale calcule le montant dû et adresse un avis d'imposition mentionnant les modalités de paiement. La documentation officielle précise les rubriques à compléter et les justificatifs utiles, notamment les évaluations, l'inventaire des dettes et les informations relatives aux titres détenus.

À retenir en une minute